Il boom della Nuda proprieta’. Ma conviene davvero?
Ecco “Affari Nostri” di lunedi’ per gli affezionati Fwiani Bloggers. Buona lettura.
” Nel 2024 abbiamo avuto un picco della Nuda proprietà (un modo per comprare casa a termine, diciamo così).
Lo scorso anno abbiamo avuto un aumento del 20%, coinvolti circa 97 mila pensionati.
La mia domanda, all’AI ChatGPT è stata assai semplice: come si calcola se conviene davvero?
Ecco la sua risposta:
“Grande domanda! La nuda proprietà è tornata di moda nel 2024, anche per via dei tassi alti e del mercato immobiliare complicato. Ma come capire se è davvero un affare?
Ecco una formula semplice ma potente, in stile “calcolo da investitore sveglio”:
Formula per valutare la convenienza della nuda proprietà:
> Valore attuale = Valore di mercato piena proprietà – Valore dell’usufrutto
Dove:
Valore della piena proprietà = quanto varrebbe l’immobile se fosse venduto oggi “libero”
Valore dell’usufrutto = si calcola in base all’età dell’usufruttuario e a tabelle legali (quelle dell’Agenzia delle Entrate o del Codice Civile)
Valore attuale = quanto stai pagando realmente oggi
Come valutare se è un buon affare?
Applicare questa formula semplificata:
> Convenienza (%) = (Sconto sulla piena proprietà / Valore della piena proprietà) × 100
E ancora meglio:
> Rendimento implicito (%) ≈ [(Valore piena proprietà – prezzo pagato) / prezzo pagato] ÷ attesa di vita residua
Esempio concreto:
Valore di mercato: 300.000 €
Età usufruttuario: 80 anni → valore usufrutto ≈ 20% (cioè 60.000 €)
Quindi nuda proprietà vale: 240.000 €
Ma se la paghi 180.000 €, stai acquistando con uno “sconto implicito” di 40%
Ora, se la persona vive in media altri 10 anni:
> Rendimento implicito = (300.000 – 180.000) / 180.000 ÷ 10 ≈ 6,67% annuo
Altri fattori da considerare:
Età e salute reale dell’usufruttuario (sì, anche cinicamente…)
Costi di manutenzione ordinaria: li paga l’usufruttuario, ma verifica sempre.
Zona in crescita? Allora potresti guadagnarci pure di più alla fine.”
Cosa penso della risposta dell’AI?
Mancano una serie di parametri, ma non male la nostra AI … -ò- (Ma deve mangiare ancora pane secco per diventare brava sul serio. Anzi non può per una serie di ragioni che non è qui il luogo per argomentare … )
Per dare un’idea diciamo che manca la parte artistica della finanza. Una cosa che non può rubacchiare in giro sul web e altrove … -ò-
Secondo voi cosa manca?
Un caro saluto a tutti,
Vs. Francesco Carlà
f.carla@finanzaworld.it
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